Anschlussfinanzierung: Nur wenige Bauherren schaffen es, ihre Immobilienschulden innerhalb der ersten Zinsbindungsfrist komplett zurückzuzahlen. Somit steht vor dem Ablauf der Zinsfestschreibung die Frage an, wie das Darlehen weiterfinanziert werden soll. Fest steht: Angesichts der niedrigen Zinsen ist die Anschlussfinanzierung für viele Immobilienbesitzer mit weitaus günstigeren Konditionen verbunden als bisher. Das gilt besonders für Darlehen, die vor rund zehn Jahren bei einem Zinsniveau von rund fünf Prozent abgeschlossen wurden. Damit kann angesichts der heutigen Zinsen von etwa einem Prozent ein Tilgungssatz von fünf Prozent gewählt werden, ohne dass sich die monatliche Rate erhöht. Dies hilft, die Laufzeit des Immobilienkredits enorm zu verkürzen. Sinnvoll ist es zudem, die Kassenlage zu checken: Wie sieht es mit Ersparnissen aus, was kann für die Tilgung am Ende der Zinsbindung verwendet werden? Auch dies hilft, die Restschuld zu senken und die nächste Finanzierungsrunde entspannter anzugehen – denn je niedriger dieser Betrag ist, desto geringer die Risiken, die sich aus einer weiteren Anschlussfinanzierung ergeben. Doch zunächst steht die Frage an, ob die Finanzierung bei der bisherigen Bank fortgeführt werden soll und welche Alternativen es gibt. Folgende drei Optionen sollten Immobilieneigentümer schon rechtzeitig im Voraus prüfen:

Prolongation
Die einfachste Variante der Anschlussfinanzierung ist die Prolongation des bestehenden Darlehens bei der bisherigen Bank. Dafür muss man nicht einmal etwas tun, denn die Bank schreibt ihre Darlehensnehmer automatisch einige Zeit vor Ablauf der Zinsbindung an und unterbreitet ein Angebot. Der Charme dieser Variante: Eine erneute Bonitätsprüfung entfällt ebenso wie die erneute Bewertung der Immobilie. Die Bank kennt ihren Kunden ja bereits und hat ihn als zuverlässig kennengelernt. Diese Bequemlichkeit kann aber unter Umständen teuer erkauft sein, denn oftmals sind die Konditionen der Banken nicht die besten. Es ist aber empfehlenswert, frühzeitig ein Prolongationsangebot bei der Bank anzufordern. So bleibt genug Zeit, dieses mit Alternativen zu vergleichen. Manchmal gelingt es auch, die Bank zum Nachbessern ihrer Konditionen zu bewegen, wenn man ein Konkurrenzangebot vorlegt.

Umschuldung
Alternativ zur Prolongation können Anschlussfinanzierer ihre Finanzierung auch bei einer anderen Bank fortführen. Dabei wird das Darlehen abgelöst und es ist einiges an Aufwand nötig: So muss die Grundschuld auf die neue Bank umgeschrieben werden, die Kosten hierfür werden manchmal auch von der neuen Bank übernommen, die sich davon erhofft, einen neuen Kunden zu gewinnen. Seit der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist sie aufwändiger geworden und nimmt deutlich mehr Zeit in Anspruch. Doch es kann sich lohnen, den Aufwand auf sich zu nehmen, sofern der Sollzins deutlich niedriger als beim Prolongationsangebot ausfällt. Denn angesichts der hohen Darlehensbeträge summieren sich bereits geringe Zinsunterschiede über die Jahre zu hohen Beträgen. Weiterer Vorteil: Bei der Anschlussfinanzierung kann die Darlehenssumme auch höher als die Restschuld am Ende der Zinsbindung gewählt werden. So lassen sich zu guten Konditionen ein paar Tausend Euro mehr finanzieren, die für die ersten Renovierungsarbeiten genutzt werden können. Bei der Prolongation ist das Aufstocken des Darlehensbetrags hingegen nicht möglich.

Forward-Darlehen
Wer sich frühzeitig die aktuell niedrigen Zinsen sichern will, kann bereits Jahre im Voraus ein Forward-Darlehen abschließen. Dabei gilt: Je weiter die Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt, desto höher fällt der Aufschlag auf, den die Banken für die vorzeitige Sicherung der Darlehenskonditionen nehmen. Diese Form der Anschlussfinanzierung ist sowohl in Form einer Prolongation bei der aktuellen Bank als auch auf dem Wege der Umschuldung möglich. Wann der richtige Zeitpunkt für ein Forward-Darlehen ist – das lässt sich nicht vorhersagen. Es ist auf jeden Fall sinnvoll, schon weit vor Ablauf der Zinsbindung intensiver auf die Zinsentwicklung zu achten.

Vergleichen lohnt sich
Bevor die Anschlussfinanzierung festgezurrt wird, sollten verschiedene Angebote eingeholt werden. Nur so lassen sich die bestmöglichen Konditionen für die nächste Finanzierungsrunde finden. Dabei sollte nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf Sondertilgungsmöglichkeiten sowie flexible Tilgungssätze geachtet werden.