Wer eine Zweitwohnung in Berlin besitzt und diese zeitweise an Feriengäste vermieten will, hat Anspruch auf die dafür erforderliche Genehmigung. Dies geht aus einem Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin hervor. Der Hintergrund: Drei Eigentümer aus Dänemark, Italien und Rostock wollten ihre Wohnungen in den Berliner Bezirken Pankow und Friedrichshain zeitweilig als Ferienwohnungen vermieten und hatten dafür die mittlerweile erforderliche Ausnahmegenehmigung beantragt.

Gericht gibt Eigentümern Recht

Diese Erlaubnis ist seit Einführung des Gesetzes zur Zweckentfremdung vorgeschrieben. Andernfalls ist die Ferienvermietung verboten. Die Bezirksämter verweigerten die Ausnahmegenehmigung jedoch und beriefen sich auf das Zweckentfremdungsverbot. Die Eigentümer setzten sich mit einer Klage vor dem Berliner Verwaltungsgericht zur Wehr. Das Gericht gab den Klagen statt, da die beantragte Nutzung zwar unter das Zweckentfremdungsgesetz falle, aber kein Wohnraumverlust gegeben sei. Das Argument der Richter: Da die Eigentümer die Wohnungen auch privat und beruflich nutzen, stehen die Wohnungen mit oder ohne Ferienvermietung nicht für Mieter zur Verfügung. Für Zweitwohnungen ist daher eine Ausnahmegenehmigung möglich. Eine Zweckentfremdung liegt übrigens auch dann vor, wenn die Wohnungen leer stehen oder in Gewerberaum umgewandelt werden sollen.

Urteil gilt für Zweitwohnungen

Auf ausschließlich für die Ferienvermietung genutzte Wohnungen lässt sich das aktuelle Urteil allerdings nicht übertragen. So hatte das Verwaltungsgericht Berlin im Juni 2016 geurteilt, dass es sich in diesem Fall um eine gewerbliche Vermietung handelt, die unter das Zweckentfremdungsverbot fällt. Der Grund für die Neuregelung: In Berlin werden zunehmend Wohnungen ausschließlich an Feriengäste vermietet. Diese stehen den Mietern vor Ort nicht mehr zur Verfügung, so dass die Ferienvermietung für eine zusätzliche Verknappung sorgt. Für Vermieter ist das Überlassen der Wohnungen an Feriengäste zudem deutlich lukrativer als die langfristige Vermietung.

Ohne Ausnahmegenehmigung keine Ferienvermietung

Seit Mai 2014 dürfen solche Wohnungen daher nicht mehr ohne Ausnahmegenehmigung vermietet werden, allerdings galt zunächst eine Übergangsfrist von zwei Jahren, die mittlerweile abgelaufen ist. Seitdem drohen bei einem Verstoß bis zu 100.00 Euro Bußgeld. Der Berliner Senat schätzt die Zahl der zweckentfremdeten Wohnungen auf rund 10.000, die bei Portalen wie Airbnb, 9flats oder Wimdu registriert sind. Das Verwaltungsgericht befasst sich immer wieder mit Klagen rund um das Thema. Auch andere Städte gehen mittlerweile gegen die Ferienvermietung vor, darunter Hamburg, wo ebenfalls ein Zweckentfremdungsverbot gilt. Wer eine solche Vermietung plant, sollte sich daher beim örtlichen Bezirksamt nach den Vorschriften erkundigen.

Generell ist bei der Ferienvermietung zu unterscheiden, ob den Gästen die gesamte Wohnung oder nur einzelne Räume überlassen werden. Letzteres ist meist erlaubt. Die Berliner Regularien sehen beispielsweise vor, dass der vermietete Anteil 50 Prozent der Wohnfläche nicht übersteigen darf. Außerdem muss der Eigentümer selbst auch in der Wohnung leben. Die Stadt geht rigoros vor und fordert Bürger auch auf, eine Zweckentfremdung zu melden. Dafür wurde eigens die Webseite www.berlin.de/zweckentfremdung eingerichtet. Dort kann ein Formular für entsprechende Hinweise heruntergeladen werden.

Mieter: Ferienvermietung nicht ohne Genehmigung des Vermieters

Mieter sollten bei der vorübergehenden Vermietung an Feriengäste übrigens beachten, dass sie die Genehmigung des Vermieters brauchen. Sonst droht schlimmstenfalls die fristlose Kündigung. Eine einmal eingeholte Erlaubnis reicht im Zweifelsfall nicht aus und sollte präzisiert werden.