Handelt es sich bei Schönheitsreparaturen um sofort abziehbare Werbungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten? Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun in mehreren Urteilen für Klarheit zu diesen Fragen gesorgt. Er vertritt die Ansicht, dass diese Kosten den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen sind, sofern sie im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb stehen. Dies ist dann der Fall, wenn der Aufwand (ohne Umsatzsteuer) mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten ausmacht und die Arbeiten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie durchgeführt wurden (AZ IX R 25/14, IX R 22/15, IX R 15/125). Für Vermieter hat diese Unterscheidung je nach Baumaßnahme gravierende Folgen, was die steuerliche Behandlung angeht: So können Werbungskosten auf einen Schlag geltend gemacht werden, anschaffungsnahe Herstellungskosten hingegen müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
Kläger wollte Werbungskostenabzug nutzen
Der Fall: Die Kläger hatten mehrere Immobilien gekauft und diese zeitnah danach renoviert und instandgesetzt. Dann sollten die Wohnungen vermietet werden. Die Arbeiten umfassten den Austausch von Fenstern, energetische Baumaßnahmen, die Erneuerung der Bäder, eine neue Grundrissgestaltung sowie Schönheitsreparaturen. Vor allem letztere Kosten wurden vom Kläger als sofort abzugsfähige Werbungskosten betrachtet und entsprechend geltend gemacht. Das Finanzamt hingegen stufte die Maßnahmen als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein, da die Kosten jeweils höher als 15 Prozent der Anschaffungskosten lagen.
BFH präzisiert Begriffsdefinitionen
Der BFH präzisiert in seinen Urteilen, welche Kosten steuerlich den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen sind. So handelt es sich bei Schönheitsreparaturen wie zum Beispiel Türen, Wände und Heizkörper streichen um Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die abgeschrieben werden müssen. Jährlicher Erhaltungsaufwand hingegen fällt nicht darunter. Die Kosten können auf einmal steuerlich geltend gemacht werden. Der BFH ordnet Schönheitsreparaturen diesen Kosten nicht zu, da sie üblicherweise nicht regelmäßig durchgeführt werden.
Der BFH führt in seiner Begründung zu seiner Entscheidung aus, dass der Gesetzgeber aus Gründen der Rechtssicherheit und –vereinfachung typisierende Regeln schaffen will. Dem würde es zuwiderlaufen, wenn Käufer direkt nach dem Erwerb einer Immobilie einzelne Modernisierungsarbeiten separat abrechnen. Der typische Fall entspreche hingegen der Zuordnung aller Maßnahmen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten, sofern der zeitliche Zusammenhang zum Kauf vorhanden ist und die Nettokosten aller Maßnahmen zusammengerechnet 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen.
Was Immobilienbesitzer in Erwägung ziehen sollten
Immobilienbesitzer, die eine Abschreibung der Kosten über Jahre vermeiden und den Werbungskostenabzug nutzen möchten, müssen daher künftig einiges beachten. So könnte es unter steuerlichen Gesichtspunkten sinnvoll sein, in den ersten drei Jahren nach Kauf zunächst nur die dringend notwendigen Sanierungsmaßnahmen durchzuführen und kostenintensivere nach Ablauf dieser Frist vorzusehen. Allerdings ist zu beachten, dass ein etwaiger Spekulationsgewinn bei Veräußerung vor Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren bei Vermietung höher ausfällt, wenn die Kosten nicht zu den Herstellungskosten gezählt werden. Dies liegt daran, dass die Differenz zum – derzeit sehr wahrscheinlich höheren – Verkaufspreis höher ausfällt als ohne diese Kosten. Vermieter in spe sollten daher einen Steuerberater konsultieren, um die Vor- und Nachteile einer zunächst steuergünstigeren Kostenverteilung gegenüber diesem Aspekt abzuwägen.