In Europa lässt sich derzeit keine flächendeckende Preisblase auf den Wohnimmobilienmärkten erkennen. Zu diesem Ergebnis kommt die Rating-Agentur Scope im Rahmen einer Auswertung der Märkte in 16 europäischen Ländern. Wie die Auswertung zeigt, legten die Kaufpreise für Wohnimmobilien zwischen 2000 und 2007 im Schnitt um real 35 Prozent zu. Seit 2008 sind sie nach Angaben von Scope im Schnitt um rund zehn Prozent gesunken. Doch die regionale Betrachtung zeigt, dass das Preisniveau bis 2007 vor allem in Südeuropa gestiegen ist, seit 2008 fällt der Anstieg der Wohnimmobilienpreise hingegen in den nordischen Ländern sowie Deutschland, Österreich und der Schweiz stärker aus.
In Norwegen und Schweden steigen Kaufpreise seit Jahrzehnten
Hinsichtlich der Kaufpreisentwicklung zeigt sich für die europäischen Wohnimmobilienmärkte ein differenziertes Bild: Seit 2008 sind sie in lediglich sechs der 16 Länder gestiegen, zuvor hingegen in 13 Ländern. In Deutschland und Österreich etwa stiegen die Preise erst seit der Finanzkrise, zuvor waren sie in Deutschland um rund 15 Prozent gesunken, in Österreich stagnierten sie bis dahin. In Schweden und Norwegen steigen die realen Hauspreise hingegen seit den 90er Jahren kontinuierlich, auf Belgien trifft dies seit 1985 zu. In den meisten anderen Ländern stiegen die Preise vor der Finanzkrise und stagnierten beziehungsweise sanken danach – etwa in Spanien und Irland. Eine Sonderstellung nimmt Portugal ein: Dort sind die Preise sowohl vor als auch nach der Finanzkrise im Schnitt gesunken. Erst seit 2014 erholen sich die Kaufpreise Scope zufolge leicht.
Das größte Potenzial für Preisübertreibungen sehen die Analysten derzeit für Norwegen und Schweden, weil dort die Kaufpreise seit vielen Jahren kontinuierlich zulegen. Für Deutschland verneinen sie die Gefahr hingegen. Die Begründung: Zwar würden seit 2008 Preiszuwächse von durchschnittlich 20 Prozent verzeichnet, doch diese reichten gerade einmal aus, um die Preisrückgänge der Jahre 2000 bis 2007 zu kompensieren. Damit läge das Kaufpreisniveau nur geringfügig über dem Niveau des Jahres 2000. Diese Betrachtung gelte allerdings nur im Bundesdurchschnitt, regional könne es durchaus in einigen deutschen Metropolregionen zu Übertreibungen gekommen sein, merken die Analysten an.
Kaufpreise entkoppeln sich in Norwegen und Schweden von den Mieten
Als weiteres Kriterium für mögliche Preisübertreibungen gilt die Relation aus Kaufpreis und Miete. Besonders stark stiegen die Kaufpreise gegenüber den Mieten seit 2008 in Norwegen und Schweden. Dort hat die Quote das höchste Niveau seit 1980 erreicht, ähnlich wie in Spanien und Irland kurz vor dem Platzen der Immobilienblasen. In vier der 16 Länder – darunter auch Deutschland – sind die durchschnittlichen Mieten hingegen stärker als die Kaufpreise gestiegen, berichtet Scope. Erst seit 2010 sei eine Entkopplung der Kaufpreise von den Mieten feststellbar.
Haushalte in Norwegen und Schweden am höchsten verschuldet
Da Preisblasen typischerweise mit einer deutlichen Zunahme der Verschuldung der privaten Haushalte (als „Debt-to-Income-Ratio“ bezeichnet) einhergehen, wurde auch dieser Sachverhalt für die 16 Länder untersucht. Und auch hier sehen die Analysten für Norwegen und Schweden am ehesten die Gefahr einer Blase: So ist die Schuldenquote in Norwegen auf mittlerweile 220 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens gestiegen, in Schweden kletterte sie auf 180 Prozent. In Deutschland sei die Quote mit 90 Prozent hingegen gering, was sich auch mit der niedrigen Wohneigentumsquote erklären lasse, berichtet Scope. Überraschend sei allerdings, dass sich die Quote trotz der steigenden Wohnimmobilienpreise in den Metropolregionen seit 2007 verringert habe.
Deutschland: Monatliche Belastung aus Darlehen sinkt seit 2000
Auch bei dem Anteil der Darlehensraten am laufenden Einkommen – gemessen an der so genannten „Household-to-Debt-Ratio“ und ebenfalls ein Indiz für Preisblasen – führen Norwegen und Schweden mit 15 und zehn Prozent das Feld in Europa an, während die Quote in Deutschland mit sechs Prozent ebenfalls niedriger liegt. Dies sei allerdings ebenfalls auf die hierzulande niedrige Wohneigentumsquote zurückzuführen, berichtet Scope. Damit sei Deutschland das einzige Land mit einer seit 2000 rückläufigen Quote.