Viele Deutsche setzen auf eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage: So gehören rund 14,5 Millionen Mietwohnungen privaten Investoren, von denen die Mehrzahl im Rahmen der privaten Altersvorsorge sich für den Kauf entscheidet. Nach Einschätzung der Wüstenrot Immobilien GmbH (WI) sollten private Vermieter dabei ähnlich vorgehen wie Wohnungsunternehmen und wichtige immobilienwirtschaftliche Grundsätze beherzigen. Nur so lässt sich der Immobilienmaklertochter der Wüstenrot & Württembergische-Gruppe zufolge sicherstellen, dass die Investition sich auch langfristig auszahlt.
Wie das Unternehmen mitteilt, werden Wohnungen als Kapitalanlage häufig um das 40. bis 45. Lebensjahr herum gekauft, bis zum Rentenbeginn bleiben also rund 20 Jahre Zeit, um ein eventuell aufgenommenes Immobiliendarlehen vollständig zu tilgen und regelmäßig Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen. So bleibe der Wert des Immobilienvermögens erhalten und die Chancen für das Erzielen einer attraktiven Miete stünden gut, heißt es von dem Maklerunternehmen. In der Praxis sehe es allerdings oft anders aus, berichtet WI-Geschäftsführer Jochen Dörner. Seiner Erfahrung nach liegen die Mieten häufig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete – etwa weil die Immobilie nicht laufend instandgehalten wurde oder weil die Mieten lange Zeit nicht angepasst wurden. Einen Grund hierfür sieht er unter anderem im komplexen Mietrecht mit seinen Vorschriften zu zulässigen und unzulässigen Mieterhöhungen. Mit dieser Thematik seien viele Vermieter überfordert.
Das Investment regelmäßig auf den Prüfstand stellen
Um zu ermitteln, wie der aktuelle Stand des Mietverhältnisses ist, ist WI zufolge empfehlenswert, die Investition in regelmäßigen Abständen von einem Maklerunternehmen überprüfen zu lassen. In die Wertermittlung fließen alle Faktoren ein, die gemäß der Immobilienwertermittlungsverordnung zu berücksichtigen sind. Dazu zählt auch die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete, die mit der Immobilie erzielt werden kann. Auf diesem Wege lässt sich auch ermitteln, inwieweit ein Reparaturstau vorliegt. Anhand dieser Daten kann der Makler eine Empfehlung abgeben, wie mit der Immobilie sinnvoll verfahren werden kann. So kann es je nach Ergebnis ratsam sein, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen, die Miete zu erhöhen oder die Immobilie zu verkaufen.
Verkauf kann manchmal sinnvoll sein
Letzteres kann laut WI beispielsweise dann eine Option darstellen, wenn die Mieteinnahmen zu gering sind, um das monatliche Haushaltseinkommen im Rentenalter ausreichend aufzustocken. Der Grund: Über den Verkauf lässt sich laut WI der Wertzuwachs realisieren, den Immobilien derzeit vor allem in den Metropolen verzeichnen. Die Mieten hingegen sind in den letzten Jahren nicht im gleichen Umfang gestiegen – sprich: Über Mieteinnahmen lässt sich vielfach vergleichsweise weniger Einkommen generieren als über einen monatlichen Entnahmeplan aus dem Verkaufserlös. Dazu macht die WI eine Beispielrechnung auf: Wer mit 742 Euro Mieteinnahmen über einen Zeitraum von 20 Jahren kalkuliert, erhält in Summe insgesamt 178.000 Euro – ohne zwischenzeitliche Mieteinnahmen. Bei einer unterstellten Bruttoanfangsrendite von 3,6 Prozent in den Großstädten entspricht diese Miete einem Kaufpreis von rund 250.000 Euro. Würde ein Immobilienbesitzer eine solche Wohnung für 250.000 Euro verkaufen, könnte er den Verkaufserlös in 20 Jahren auf monatlich 1.250 Euro verteilen – Zinsen noch nicht berücksichtigt.
Reparaturen sinnvoll planen
Liegt ein Reparaturstau vor, fallen je nach Baualter der Immobilie teils erhebliche Kosten an, die sich auch auf einen sechsstelligen Betrag summieren können. Sind die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft bei vermieteten Wohnungen nicht ausreichend, ist eine Sonderumlage erforderlich. Diese muss der Kapitalanleger aus eigener Tasche bezahlen – oder gegebenenfalls einen Kredit aufnehmen. Da dies gerade bei älteren Kapitalanlegern im ungünstigen Fall Schwierigkeiten bereiten kann – etwa weil keine ausreichenden Ersparnisse vorhanden sind oder kein Kredit bewilligt wird – empfiehlt die WI, ausreichende Rücklagen zu bilden.
So sollten Eigentümer von Mietwohnungen aktiv daran mitwirken, dass die Eigentümergemeinschaft ausreichend hohe Rücklagen bildet. So werde vermieden, dass eine hohe Sonderumlage auf die Eigentümer zukomme, die je nach Maßnahme durchaus 20.000 bis 40.000 Euro betragen könne. Hausvermieter hingegen können selbst bestimmen, in welcher Höhe sie Rücklagen bilden. Die WI empfiehlt, jährlich rund ein bis zwei Prozent des Immobilienwerts auf die hohe Kante zu legen.