Immobilienmakler sollten dazu da sein, Interessenten beim Hauskauf zu unterstützen – eigentlich. Doch in der Realität halten sie potenzielle Hauskäufer davon ab, ihren Traum vom Eigenheim in die Tat umzusetzen. Wie passt das zusammen? Wie das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW) in einer Studie berichtet, werden Immobilienkäufer seit Jahren mit steigenden Nebenkosten beim Erwerb belastet – und besonders die Maklercourtage von bis zu 7,14 Prozent (einschließlich Mehrwertsteuer) fällt dabei ins Gewicht, die vielfach allein vom Käufer zu zahlen ist. Als Beispiel nennt das IW den Kauf eines Hauses für 200.000 Euro in Berlin: In diesem Fall würden allein für den Makler 14.280 Euro fällig werden. Dies mache vielen Menschen den Hauskauf unnötig schwer, urteilt Studienautor Michael Voigtländer.

Immobilienkäufer kommen an Maklern kaum vorbei
Er macht unter anderem diesen Sachverhalt dafür verantwortlich, dass die Wohneigentumsquote in Deutschland trotz der seit Jahren niedrigen Zinsen seit 2010 bei rund 45 Prozent stagniert. Bei Haushalten mit niedrigerem Einkommen nimmt sie laut IW sogar ab. Der Studie zufolge können Immobilieninteressenten diese Kosten kaum vermeiden: So werden beispielsweise in Berlin rund 80 Prozent der Eigentumswohnungen von Maklern angeboten, in Düsseldorf liegt die Quote mit 76 Prozent ähnlich hoch. Im Bundesdurchschnitt werden rund sechs von zehn Wohnungen über Immobilienmakler verkauft, in den Metropolen Hamburg und Köln liegt die Quote über diesem Wert.

Eine Lösung aus diesem Dilemma, vor dem Käufer in spe stehen, besteht laut IW darin, dass bei Mietverträgen geltende Bestellerprinzip auch für den Verkauf von Immobilien einzuführen. Da in der Regel der Verkäufer einen Makler beauftragt, müsste dieser auch für die Kosten aufkommen. Immobilienkäufer würden so entlastet werden und Eigentum leichter finanzierbar, so Voigtländer. Einen weiteren Vorteil sieht der IW-Forscher darin, dass Verkäufer bei einer hohen Nachfrage wie zurzeit eine niedrigere Maklercourtage aushandeln könnten. Dies würde den Wettbewerbsdruck in der Branche erhöhen und generell sinkende Maklergebühren nach sich ziehen, berichtet das IW und verweist auf die Niederlande, wo das Bestellerprinzip seit Jahren gilt. Dort beträgt die Courtage rund ein bis zwei Prozent des Kaufpreises, teilweise werden auch Festpreismodelle genutzt. Auch in Österreich sei dies gängige Praxis, dort sind die Maklergebühren auf maximal drei Prozent des Kaufpreises gedeckelt.

IW sieht keine Nachteile für Käufer
Gegen dieses Verfahren werde häufig als Argument eingewandt, dass die Verkäufer die Maklerkosten auf den Kaufpreis aufschlagen würden und der Käufer damit indirekt doch die Courtage bezahlt, so das IW. Das Institut sieht darin jedoch nicht zwingend einen Nachteil, da die Maklerkosten auf diesem Umweg zumindest finanzierbar wären und somit ein höherer Eigenkapitalbetrag in die Finanzierung eingebracht werden kann. Derzeit muss die Courtage hingegen aus Eigenmitteln bezahlt werden, die sich damit verringern und Immobiliendarlehen je nach wirtschaftlicher Situation verteuern.

Bestellerprinzip würde den Ruf von Maklern verbessern
Einen weiteren Vorteil der Einführung des Bestellerprinzips für Immobilienverkäufe sieht das IW darin, dass die derzeitige Praxis vielfach so genannte Glücksritter anzieht, die mit wenig Aufwand viel Geld verdienen wollen. Mit Einführung des Bestellerprinzips würden diese schwarzen Schafe vom Markt verschwinden, während sich professionelle und leistungsorientierte Makler am Markt durchsetzen würden, so die Einschätzung des IW, das kürzlich auch ein Gutachten zu einer möglichen Reform der Grunderwerbsteuer erstellt hat. Diese Steuer ist in den letzten Jahren in vielen Bundesländern deutlich erhöht worden und ist mit bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises der zweite große Kostenblock unter den Erwerbsnebenkosten.