Der Immobilienboom hat die Preise für Wohneigentum in vielen gefragten Lagen stark ansteigen lassen. Doch in 45 der 402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte lassen sich nach wie vor attraktive Objekte zu vernünftigen Preisen finden, die Aussicht auf Wertsteigerungen bieten. Das hat die Analyse „Wohnatlas 2017“ ergeben, für die das Hamburger Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) im Auftrag der Postbank die Immobilienmarkt-relevanten Daten der deutschen Landkreise und Städte ausgewertet hat.
Als Messlatte für die Bewertung der Standorte wurden zwei wesentliche Faktoren berücksichtigt: Zum einen die künftige Preisentwicklung bis 2030 und zum anderen das aktuelle Preisniveau. Um letzteres einzuordnen, wurden die Mietpreise vor Ort für eine 100-Quadratmeter-Wohnung berücksichtigt und der so genannte Vervielfältiger ermittelt. Dieser drückt aus, wie vielen Jahres-Nettokaltmieten der Kaufpreis entspricht. Die Spanne reicht von zehn Jahresnettokaltmieten im thüringischen Kyffhäuser-Kreis bis knapp 61 im Landkreis Nordfriesland, zu dem auch die Insel Sylt mit besonders hohen Immobilienpreisen gehört. Besonders gute Kaufbedingungen bescheinigen die Autoren der Studie den Regionen, in denen der Kaufpreis umgerechnet maximal 22,5 Jahresnettokaltmieten entspricht und in denen bis 2030 ein jährliches Preiswachstum von mindestens 0,5 Prozent erwartet wird.
Perlen finden sich unter anderem in den Speckgürteln
In München, Hamburg und Berlin etwa wird zwar die zweite Bedingung – Preiswachstum – erfüllt, doch der Vervielfältiger erreicht einen Wert von rund 30. Damit besteht nach Aussage von Postbank Immobilien das Risiko, dass erwartete Wertzuwächse bereits spekulativ in den aktuellen Kaufpreis eingeflossen sind. In Bayern warten der Studie zufolge nur die fünf Landkreise Neustadt an der Aisch, Bad Windsheim und Kitzingen westlich von Nürnberg sowie in Neu-Ulm, Rottal-Inn und Straubing-Bogen sowohl mit positiven Kaufpreisprognosen als auch mit bezahlbaren Immobilien auf.
Generell befinden sich viele der 45 Regionen, die mit moderaten Preisen und Potenzial punkten, außerhalb der Metropolen – aber zumeist noch im näheren Umkreis. So bieten etwa die Landkreise rund um den Stadtstaat Hamburg bezahlbare Immobilien, darunter Harburg, Stade und Lüneburg südlich und Stormarn sowie Segeberg nördlich der Hansestadt. Lediglich der Landkreis Pinneberg sei hiervon ausgenommen, da dort zwar eine positive Kaufpreisentwicklung zu erwarten sei, aber das Preisniveau nicht moderat ausfalle, erläutert Postbank Immobilien-Geschäftsführer Georg Hoogendijk. Rund um Berlin sind laut Wohnatlas in den Landkreisen Potsdam-Mittelmark und Oberhavel vergleichsweise günstige Immobilien mit Aussicht auf Wertsteigerungen zu haben.
Rund um Frankfurt am Main punkten laut der Studie der Main-Taunus-Kreis und in Richtung Darmstadt sowie Mainz die Landkreise Darmstadt-Dieburg und Mainz-Bingen. Im Dreiländereck Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Hessen bescheinigen die Autoren der Analyse unter anderem den Kreisen Alzey-Worms, Bergstraße, Rhein-Neckar-Kreis, Karlsruhe, Rastatt, Germersheim, Südliche Weinstraße und Rhein-Pfalz-Kreis gute Voraussetzungen für den Immobilienkauf. Als kreisfreie Städte mit großem Potenzial gelten zudem Bonn, Landau in der Pfalz, Mainz, Speyer und Heilbronn. Im Großraum Stuttgart weist laut Studie der Landkreis Tübingen moderate Preise und Wachstumspotenzial auf.
Nicht nur Vervielfältiger beachten
Beim Immobilienkauf gelte es zwar, den Vervielfältiger und die Kaufpreisentwicklung zu berücksichtigen. Doch auch die Lage und die persönlichen Lebensumstände spielen eine Rolle, heißt es von Postbank Immobilien. Sprächen etwa viele persönliche Faktoren für einen Kauf, könne auch die Investition in Wohneigentum in den Großstädten und anderen teuren Regionen sinnvoll sein. Zudem müsse das Preis-Leistungsverhältnis gerade in den urbanen Zentren gründlich überprüft werden. Je nach Bausubstanz, Ausstattung und Lage seien hohe Preise in manchen Fällen auch gerechtfertigt. Postbank Immobilien empfiehlt Kaufinteressenten, in solchen Fällen eine kompetente Beratung in Anspruch zu nehmen.