Welchen Anteil haben die Wohnkosten am monatlichen Einkommen in Deutschlands Städten – sprich: Wo ist Wohnen am teuersten? Dieser Frage ist das Immobilienportal Immobilienscout24 im Rahmen seiner aktuellen Untersuchung zum Erschwinglichkeitsindex (EIMX) nachgegangen. Die EIMX-Analyse wurde zum fünften Mal seit 2013 durchgeführt und basiert auf Immobilienmarktdaten aus 400 Städten und Landkreisen.

Höchster Wohnkostenanteil in Freiburg

Das Ergebnis: In der Studentenhochburg Freiburg im Breisgau ist der Wohnkostenanteil mit 31 Prozent bundesweit am höchsten – noch vor München, der Stadt mit den höchsten Miet- und Kaufpreisen Deutschlands. Der Grund für diese Platzierung: Die Wohnkosten sind in Freiburg mit rund zehn Euro Kaltmiete pro Quadratmeter verhältnismäßig hoch, zugleich ist das durchschnittliche Haushaltseinkommen wegen des hohen Studentenanteils an der Bevölkerung relativ niedrig und beträgt durchschnittlich 35.683 Euro pro Jahr. Zum Vergleich: In München liegt es im Schnitt bei 50.906 Euro.

Die bayerische Hauptstadt ist Freiburg allerdings dicht auf dem Fersen: Sie belegt mit einer Wohnkostenquote von 30,5 Prozent Platz zwei der zehn teuersten Städte, mit Würzburg (26 Prozent) und Regensburg (25 Prozent) liegen drei weitere süddeutsche Städte auf den vordersten Plätzen. Dort trifft ein vergleichsweise niedriges Haushaltseinkommen von 35.830 und 37.632 Euro auf Mieten um die neun Euro je Quadratmeter. Mit durchschnittlich 24 Prozent Wohnkostenquote folgen Frankfurt am Main, Rosenheim und Stuttgart., wo das Haushaltsnettoeinkommen bei rund 44.000 Euro und mehr liegt.

Süd-Nord-Gefälle bei der Wohnkostenquote

Auch in Heidelberg, Hamburg und Berlin ist der Wohnkostenanteil hoch – dort beträgt er jeweils 23 Prozent. In allen genannten Städten liegen die Mieten im Schnitt zwischen acht und 14 Euro je Quadratmeter, das hohe Mietniveau ist nach Angaben von Immobilienscout24 unter anderem eine Folge der großen Attraktivität der Städte, die mit Lebensqualität und einer starken lokalen Wirtschaft punkten. Dies wiederum führt zu einer größeren Nachfrage nach Wohnraum.

Wohnkostenquote seit 2013 vor allem in Bayern stark gestiegen

Wie die Analyse im Vergleich zu den vorherigen Auswertungen zeigt, ist der Wohnkostenanteil seit 2013 insbesondere in den bayerischen Städten stark gestiegen. So stieg der Wohnkostenanteil in München seitdem um fünf Prozentpunkte, in Rosenheim, Würzburg, Augsburg und Nürnberg legte dieser Kostenblock um 4,1 bis 4,9 Prozentpunkte zu. Ganz anders sehe es hingegen in den Klein- und Mittelstädten in strukturschwachen Regionen aus, erläutert Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24. So liegt der Wohnkostenanteil in Salzgitter, Zwickau und Wilhelmshaven bei nur zwölf Prozent. Dort stagnieren die Preise oder gehen sogar zurück, weil die geringe wirtschaftliche Dynamik und der demographische Wandel zu einer sinkenden Nachfrage nach Wohnraum führt, heißt es von Immobilienscout24.

Die Studie basiert auf Immobilienmarktdaten aus dem Jahr 2016. Das Verhältnis von Kaufkraft zu den Wohnkosten wurde anhand einer Referenzwohnung mit drei Zimmer und 80 Quadratmetern Wohnfläche ermittelt, die vor 30 Jahren erbaut wurde und über eine mittlere Ausstattungsqualität mit Keller, Einbauküche und Balkon verfügt.