Wohnpreise: Die Wohnungspreise steigen in neun von zehn deutschen Großstädten seit Beginn der Eurokrise stärker als die Einkommen. Zu dieser Einschätzung kommt die Postbank mit ihrer Studie „Wohnatlas 2016“, für die Marktdaten der 36 bundes- und landesweit größten Städte ausgewertet wurden. Auch das verfügbare Jahreseinkommen pro Kopf floss in die Analyse ein.
Das Ergebnis: Die Preisunterschiede sind eng an das örtliche Einkommensniveau gekoppelt. Wo das verfügbare Pro-Kopf-Jahreseinkommen im Schnitt 1.000 Euro höher ist als in anderen Städten, müssen für den Quadratmeter Wohneigentum etwa 200 Euro mehr einkalkuliert werden. Über alle untersuchten Städte betrachtet, müssen Immobilienkäufer für eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche rund siebeneinhalb Jahreseinkommen aufbringen.
Doppelt so viel Einkommen in München nötig
Das mit Abstand teuerste Pflaster Deutschlands ist bekanntermaßen München. Daran ändert auch die Berücksichtigung des Einkommens nichts: Wer hier kauft, muss etwa 15 Jahresgehälter aufbringen – rund doppelt so viel wie im Bundesdurchschnitt. In Stuttgart sind dafür 11,1 Jahreseinkommen erforderlich, in Hamburg 10 und in Berlin 9,8. Nicht einmal halb so viel ist hingegen für wenig gefragte Städte wie Chemnitz oder Gelsenkirchen erforderlich: Dort genügen weniger als vier beziehungsweise 4,3 Jahreseinkommen.
Eurokrise lässt Preise davonlaufen
Noch zwischen 2000 und 2005 sind die Kaufpreise im Verhältnis zu den Einkommen deutlich gefallen. Nachdem sich dieser Trend 2010 stabilisiert hatte, sind die Kaufpreise im Zuge der Eurokrise und der damit verbundenen Niedrigzinsphase deutlich gestiegen. Auch hier ist die Marktentwicklung in München am stärksten ausgeprägt: Noch vor fünf Jahren waren sechs Jahreseinkommen weniger für den Kauf der eigenen vier Wände erforderlich als heute. Das entspricht einer Verteuerung um mehr als zwei Drittel.
Ähnlich verlief die Entwicklung in Hamburg und Mainz, wo gegenüber 2010 mehr als drei Jahreseinkommen zusätzlich zu berappen sind. In Berlin und Kiel sind dafür heute rund 2,5 Einkommen mehr erforderlich. Doch längst nicht in allen so genannten A-Städten geht die Schere so weit auseinander: So sind etwa in Düsseldorf derzeit rund neun Jahreseinkommen für den Kauf erforderlich, 2010 waren es knapp acht. Auch in Frankfurt ist die Differenz zu 2010 weniger ausgeprägt als in München und Stuttgart: Hier sind heute 1,53 Einkommen mehr als 2010 für den Kauf einer 100-Quadratmeter-Wohnung aufzubringen.
Vorerst dürfte der Trend anhalten
Nach Einschätzung der Immobilienexperten der Postbank wird sich an diesem Trend so schnell nichts ändern. Postbank-Geschäftsführer Georg Hoogendijk geht sogar davon aus, dass die Preise weiter ansteigen und die Einkommen langsamer nachziehen. Er bewertet den Kauf in vielen Großstädten als lohnendes Investment mit Potenzial für Wertsteigerungen. Es sei für Haushalte mit Doppelverdienern auch in Städten mit hohem Preisniveau noch möglich, erschwingliche Objekte zu finden.
Die Studie wurde unter der Leitung von Michael Bräuninger, Professor an der Helmut-Schmidt-Universität in Hamburg, durchgeführt. Untersucht wurden die 30 größten Städte sowie sechs Städte, die zwar größte ihres Bundeslandes sind, aber nicht zu den 30 großen gehören. Als verfügbares Einkommen wurde das Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte definiert, Kinder und Rentner eingeschlossen. In das Netto-Jahreseinkommen flossen sowohl Löhne und Gehälter als auch Mieteinnahmen, Sozialleistungen und Kapitalerträge abzüglich Steuern und Sozialabgaben ein. Diese Summe wurde durch die Zahl der Einwohner geteilt.