Der von den Ländern Hessen und Niedersachsen vorgelegte Entwurf für eine Bundesratsinitiative zur Grundsteuerreform trifft bislang auf wenig Gegenliebe. Kern des Vorschlags: Künftig sollen pauschalierte Herstellungskosten die veralteten Einheitswerte ersetzen. Bedarf besteht seit Jahren, denn die Grundlage für die Besteuerung ist längst veraltet. Hierfür werden die Einheitswerte von 1964 für Westdeutschland verwendet, für den Osten stammen sie aus dem Jahr 1935. Dies ist laut Bundesfinanzhof nicht mehr verfassungsgemäß. Deutschlands oberstes Gericht in Karlsruhe muss in den kommenden Monaten entscheiden.
Grundsteuerhebesätze variieren stark
Bislang wird die zu zahlende Grundsteuer folgendermaßen ermittelt: Der Einheitswert von 1964 beziehungsweise 1935 wird mit dem jeweiligen Grundsteuermesswert multipliziert, der von der Art des Gebäudes abhängt und für ein Einfamilienhaus beispielsweise 2,6 Promille beträgt. Dieser Wert wird dann mit dem regionalen Hebesatz multipliziert – und dieser variiert je nach Gemeinde zwischen rund 300 und 959 Prozent (Bergneustadt/Nordrhein-Westfalen). Bei einem Einfamilienhaus mit 30.000 Euro Einheitswert kann die Grundsteuer damit jährlich bei rund 234 bis 748 Euro liegen – je nach Standort des Hauses. In den letzten Jahren hatten viele Gemeinden den Hebesatz erhöht, derzeit liegt das Grundsteueraufkommen bei rund 13 Milliarden Euro jährlich.
Geplant: Kostenwert statt Einheitswert
Dem aktuellen Entwurf zufolge soll der Einheitswert durch einen so genannten Kostenwert ersetzt werden, für den alle sechs Jahre eine Aktualisierung vorgesehen ist. Als Grundlage hierfür soll der Baupreisindex dienen. Damit soll erreicht werden, dass die Kosten erfasst werden, die für den Neubau des Gebäudes anfallen würden. Der Kostenwert soll aus den regelmäßig aktualisierten Herstellungskosten, multipliziert mit der Bruttogrundfläche der Immobilie und dem Bodenrichtwert ermittelt werden. Diese Formel soll den Investitionsaufwand für die Immobilie darstellen. Ermittelt werden sollen sie über die so genannten Regelherstellungskosten. Die Gebäude sollen je nach Baualter klassifiziert werden. Die Daten zum Bodenpreis sollen die Gutachterausschüsse liefern, die sämtliche Immobilientransaktionen erfassen und damit über die erforderlichen Daten zu aktuellen Kaufpreisen verfügen. Für die Umstellung auf die neue Berechnungsmethode gehen die Länderfinanzminister von einer Zeitspanne von rund zehn Jahren aus.
Immobilienverband übt Kritik am Entwurf
Der Immobilienverband IVD kritisiert den Entwurf, da dieser für Mieter zu einer weiteren Belastung führen würde. Dies liegt daran, dass die Grundsteuer zu den Betriebskosten zählt. Der Verband fordert, dass der Entwurf nachgebessert wird und für Boden und Gebäude unterschiedliche Steuermesszahlen verwenden werden. Sie sollen für das Grundstück halb so hoch ausfallen wie für das Gebäude. Der Verband kritisiert außerdem, dass Neubauten gegenüber Bestandsobjekten im Nachteil seien, da hier höhere Pauschalkosten angesetzt würden. Umfassend modernisierte Altbauten hingegen würden trotz vergleichbarem Standard steuerlich bevorzugt, da der Grundstückswert dem Entwurf zufolge unverändert bliebe.
Andere Verbände bevorzugen reine Bodensteuer
Auch Naturschutzbund und Mieterbund sind gegen eine Grundsteuerreform und fordern seit Jahren eine Bodensteuer. Nach diesem Konzept würde ausschließlich das Grundstück, nicht jedoch die Bebauung als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung herangezogen. Auch das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) spricht sich für ein solches Modell aus, ebenso das Bundesland Bayern. Sowohl die bisherige als auch die geplante Besteuerung liefere zu wenig Anreiz, vorhandene Baulücken zu schließen statt diese jahrelang brachliegen zu lassen. Diese fördere eine Zersiedelung der Landschaft und würde neue Investitionen hemmen. Diese Vorschläge wurden bislang von den Finanzministern abgelehnt, da auch Gebäude in der Berechnung berücksichtigt werden sollen. Ihr Argument: Die Bebauung trage erheblich zum Wert des Grundstücks bei und müsse daher berücksichtigt werden.