Wer ein Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung vor Ablauf dieser Zinsbindung zurückzahlt, muss für die vorzeitige Tilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen. Die Höhe dieser Summe wird vielfach allerdings falsch berechnet. Darauf weist die FMH-Finanzberatung hin. Wie das auf Honorarberatung für Baufinanzierungen spezialisierte Unternehmen anhand regelmäßiger ausführlicher Berechnungen immer wieder feststellt, ist rund jede fünfte Vorfälligkeitsentschädigung fehlerhaft.

Als Gründe für die falschen Berechnungen der Banken nennt FMH unter anderem, dass nicht der korrekte Wiederanlagezins verwendet wird. Zudem werden häufig Sondertilgungen nicht in die Berechnungen mit einbezogen. Diese müssen in voller Höhe berücksichtigt werden – und zwar auch dann, wenn der Kreditnehmer diese Option gar nicht jedes Jahr und in voller Höhe ausgeschöpft hat. Teilweise würden die Banken auch eine etwaige Anhebung des Tilgungssatzes nicht berücksichtigen, heißt es von der FMH Finanzberatung. Damit ignorieren die Geldinstitute die Vorgaben, die der Bundesgerichtshof für die Ermittlung der Entschädigungszahlung gemacht hat. Dieser schreibt außerdem vor, dass die Banken den Zinsschaden mit der Ersparnis durch weniger Risiko und weniger Bearbeitungsaufwand verrechnen müssen.

Vorfälligkeitsentschädigung ist grundsätzlich rechtens

Zum Hintergrund: Zahlt ein Darlehensnehmer seinen Immobilienkredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurück, entsteht der Bank ein finanzieller Schaden, da sie den Anlegern, von denen sie das Geld für die Darlehensauszahlung erhalten hat, weiterhin den anfangs vereinbarten Zins zahlen muss. Zugleich fallen die Zinseinnahmen für das vergebene Darlehen weg und die Bank kann bei Neuvergabe eines Darlehens wegen der gesunkenen Zinsen nur noch geringere Zinseinnahmen verbuchen. Daher ist sie berechtigt, vom Darlehensnehmer eine Entschädigung zu verlangen.

Als Grund für die vorzeitige Rückzahlung kommt beispielsweise ein Verkauf der Immobilie vor Ablauf der Zinsfestschreibung infrage. Wurde hingegen eine mehr als zehnjährige Zinsbindung vereinbart und kündigt der Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten den Kredit, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung fordern.

Überprüfen der Vorfälligkeitsentschädigung ist sinnvoll

Aufgrund der Tatsache, dass die Banken falsch rechnen, empfiehlt FMH Darlehensnehmern, die Vorfälligkeitsentschädigung nicht nur von der Bank ermitteln zu lassen, sondern auch eigene Berechnungen anzustellen. Auf seiner Webseite bietet das Unternehmen einen kostenfreien Rechner hierfür an. Um die Berechnung durchzuführen, sind Angaben zu Vertragsbeginn, dem Ende der Sollzinsbindung, zur aktuellen Restschuld, zum Sollzins, der Tilgungsrate und den Sondertilgungen erforderlich.

Die Überprüfung der Vorfälligkeitsentschädigung empfiehlt sich grundsätzlich, insbesondere sollte darauf geachtet werden, inwieweit Sondertilgungen berücksichtigt wurden oder nicht. Hier können Online-Rechner wie das FMH-Tool erste Anhaltspunkte liefern. Fällt die Berechnung der Bank zu hoch aus, sollte professionelle Beratung eingeholt werden. Diese wird beispielsweise von den Verbraucherzentralen angeboten, die für eine exakte Berechnung rund 70 Euro verlangen. Auch FMH führt diese Berechnungen durch. Dann muss die Bank mit einem Anschreiben und der beigefügten Berechnung darauf hingewiesen und aufgefordert werden, die Entschädigung entsprechend zu senken. Sollte die Bank dieser Aufforderung nicht nachkommen, ist ein Anwalt erforderlich. Inwieweit die Kosten für den Rechtsweg von einer eventuell vorhandenen Rechtsschutzversicherung übernommen werden oder nicht, sollte zunächst geprüft werden. Ist dies nicht der Fall, gilt es abzuwägen, ob dieser Weg sich rechnet oder nicht.