Nicht jeder, der in die eigenen vier Wände ziehen möchte, kann oder will sich gleich ein ganzes Eigenheim mit Garten kaufen. Eigentumswohnungen bieten eine beliebte Alternative zum Haus im Grünen. Allerdings sollten Wohnungskäufer in spe sich vor dem Erwerb mit den Besonderheiten vertraut machen, die mit dieser Wohnform verbunden sind. Diese sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert, das 1951 eingeführt wurde.

Darin enthalten sind unter anderem die Vorschriften für die Aufteilung von Grundstücken in Wohneigentum, die Aufteilung in Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie zur Verwaltung. Warum das WEG so wichtig ist? Aus den Vorgaben des WEG leitet sich ab, welche Dokumente für die Teilung eines Grundstücks erforderlich sind. Diese und weitere Dokumente wie die Hausgeldabrechnung und die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen sollten von Kaufinteressenten sorgfältig durchgesehen werden, bevor sie sich für eine Eigentumswohnung entscheiden. Denn mit dem Kauf werden sie Teil einer Gemeinschaft, die nicht nur nachbarschaftlich, sondern auch finanziell miteinander verbandelt ist.

Teilungserklärung lesen
Die Teilungserklärung enthält wichtige Angaben dazu, welche Gebäudebestandteile der Käufer ausschließlich nutzen kann (Sondereigentum) und welche gemeinschaftlich genutzt werden (Gemeinschaftseigentum). Dies ist auch für die anfallenden Kosten von Bedeutung: So ist jeder Eigentümer für die Instandhaltung des Sondereigentums verantwortlich, das nur er nutzt – also die Wohnung. Das Gemeinschaftseigentum – beispielsweise der Hausflur, wird von allen Eigentümern genutzt, die Kosten für die Instandhaltung müssen daher auch von allen gemeinsam getragen werden.

Wie hoch der Anteil an den Kosten ist, lässt sich ebenfalls der Teilungserklärung entnehmen, die auch Angaben zur den Miteigentumsanteilen am gesamten Objekt enthält. Besteht das Haus beispielsweise aus 5 Wohnungen mit einer Größe von 50 Quadratmetern und dreien mit einer Größe von 100 Quadratmetern, so müssen die Eigentümer der kleineren Wohnungen jeweils zehn Prozent der Gesamtkosten für Instandsetzungsarbeiten übernehmen, die Eigentümer der größeren Wohnungen hingegen jeweils 18,2 Prozent.

Aufteilungsplan prüfen
Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der so genannten Abgeschlossenheitsbescheinigung, die belegt, dass die Wohneinheiten in sich geschlossen sind sowie über einen separaten und verschließbaren Zugang verfügen. Ohne sie kann ein Mehrfamilienhaus nicht in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Sie ist auch für die Finanzierung der Eigentumswohnung wichtig, da die Bank dieses Dokument für die Entscheidung über eine Kreditzusage benötigt. Der Aufteilungsplan besteht aus den Grundrissen der Wohneinheiten, die mit fortlaufenden Nummern versehen sind. Welche weiteren Flächen der jeweiligen Wohnung über ein so genanntes Sondernutzungsrecht zugeordnet sind, lässt sich ebenfalls dem Aufteilungsplan entnehmen: So ist beispielsweise der Kellerraum Nr. 1 der Wohnung Nr. 1. zugeordnet. Nur dieser Eigentümer ist also berechtigt, diesen Raum zu nutzen.

Sondernutzungsrechte beachten
Je nach Wohnung kann das dazugehörige Sondernutzungsrecht eine wichtige Rolle für die Kaufentscheidung spielen. So sollte beispielsweise bei einer Erdgeschosswohnung mit Terrasse die dazugehörige Gartenfläche über ein Sondernutzungsrecht der Wohnung zugeordnet sein. Ist dies nicht klar festgelegt – etwa weil die Eigentümer bislang unter sich die Nutzung geregelt hatten, kann der neue Eigentümer sich nicht darauf verlassen, dass er den Garten auch weiterhin als einziger nutzen kann.

Protokolle und Hausgeldabrechnungen einsehen
Um sich ein Bild von der Finanzlage der Eigentümergemeinschaft machen zu können, sollten Kaufinteressenten die letzten Hausgeldabrechnungen beim Verwalter anfordern. Sie zeigen an, wie hoch die als Wohn- oder Hausgeld bezeichneten monatlichen Nebenkosten ausfallen und in welcher Höhe eine Instandhaltungsrücklage für etwaige Sanierungsmaßnahmen vorhanden ist. Dies ist wichtig, weil eine geringe Summe dazu führen kann, dass bei anfallenden umfangreichen Reparaturen oder sonstigen Maßnahmen eine Sonderumlage von den Eigentümern gezahlt werden muss.

Dies muss kein Problem sein, doch sollte dies in den Kaufpreisverhandlungen und bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Die Protokolle geben zudem erste Anhaltspunkte zum Funktionieren der Hausgemeinschaft: Werden immer wieder unwichtige Themen diskutiert oder erfolgen die Abstimmungen unproblematisch? Welche Sanierungsmaßnahmen wurden bereits beschlossen, welche könnten in den nächsten Jahren Thema werden? Auch dies lässt sich den Protokollen entnehmen.