Immobilienschulden: Üblicherweise dauert es Jahrzehnte, bis das Eigenheim endlich schuldenfrei ist. Doch was ist eigentlich zu tun? Denn mit der letzten Darlehensrate ist der Immobilienkredit zwar endgültig getilgt, doch die Grundschuld erlischt nicht automatisch. Dies wäre nur bei einem Hypothekendarlehen der Fall, bei dem die Grundschuld ganz konkret an diesen einen Kredit gekoppelt ist. Doch diese Form des Immobiliendarlehens wird nur selten genutzt, üblich ist heutzutage die Grundschuld, die nicht fest an einen ganz bestimmten Kredit gebunden ist. Die Kopplung an die Grundschuld entsteht vielmehr erst durch die Zweckbindungserklärung.
Löschungsbewilligung einholen
Auch wenn der Fall eher theoretischer Natur ist: Grundsätzlich ist eine Zwangsvollstreckung durch die Bank möglich, solange die Grundschuld im Grundbuch steht. Zwar kann sich der Immobilienbesitzer dann erfolgreich wehren, sofern er nachweisen kann, dass er den Kredit abgezahlt hat. Doch würde dieser Fall eintreten, stünde zunächst eine Menge Ärger ins Haus. Das lässt sich umgehen, wenn man nach Tilgung des Darlehens von der Bank die Löschungsbewilligung abfordert. Nur mit diesem Dokument ist es möglich, die Grundschuld aus dem Grundbuch austragen zu lassen.
Grundschuldbrief abrufen
Handelt es sich bei der Grundschuld zudem um eine so genannte Briefgrundschuld, sollte auch dieses Dokument von der Bank herausgegeben werden. Dies lässt sich anhand des Grundbucheintrags erkennen: Steht dort „Grundschuld“ und nicht „Grundschuld ohne Brief“, handelt es sich um diese Form der Grundschuld. Wie liegt der Unterschied? Mit der Briefgrundschuld kann die Bank die Grundschuld ohne Eintrag ins Grundbuch übertragen. Dieses theoretische, aber mögliche Risiko wird erst dann ausgeschaltet, wenn man die Briefgrundschuld an sich genommen hat. Sie sollte unbedingt äußerst sorgfältig verwahrt werden. Denn ohne Grundschuldbrief kann die Grundschuld nicht gelöscht werden.
Grundschuld löschen oder nicht?
Liegt die Löschungsbewilligung beziehungsweise der Grundschuldbrief der Bank vor, kann man jederzeit entscheiden, die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen zu lassen. In diesem Fall wird die Grundschuld zur so genannten Eigentümergrundschuld. Eine Löschung ist beispielsweise ratsam, wenn die Immobilie verkauft werden soll – so besteht weniger Handlungsbedarf bei der Abwicklung des Verkaufs. Auch wenn der Eigentümer schon älter ist und voraussichtlich keine neuen Schulden mehr aufnehmen wird, kann es sinnvoll sein, die Grundschuld austragen zu lassen. Im Todesfall müssen die Erben dann nichts weiter unternehmen und brauchen sich nicht um das Austragen der Grundschuld kümmern.
Andernfalls kann es sinnvoll sein, die Grundschuld stehen zu lassen. Sie kann dann jederzeit wieder als Sicherheit für ein neues Darlehen dienen – allerdings bei der bisherigen Bank. Wird der Kredit bei einer anderen Bank aufgenommen, muss die Grundschuld auf die neue Bank übertragen werden.
Das ist auf zweierlei Arten möglich: Unkompliziert und kostengünstig ist die Sicherungsabtretung, bei der die alte Bank die Grundschuld über die so genannte Sicherungsabtretung auf die neue Bank überträgt. Allerdings gibt sich nicht jede Bank damit zufrieden und verlangt eventuell die komplette Löschung und Neueintragung der Grundschuld. Dies ist mit mehr Kosten und Aufwand verbunden.
Ohne Notar geht es nicht
Um eine Grundschuld zu löschen, ist der Gang zum Notar erforderlich. Er veranlasst die Löschung beim Grundbuchamt. Diese ist nur möglich, wenn sowohl der Antrag auf Löschung, die Zustimmung des Eigentümers zur Löschung, die Löschungsbewilligung und der Grundschuldbrief vorliegen – sofern es sich um eine Briefgrundschuld handelt. Alle Dokumente müssen notariell beglaubigt eingereicht werden.