Mit den Immobilienpreisen ging es in den letzten Jahren stetig und teils steil aufwärts und zunehmend stellt sich die Frage, wie lange dieser Trend noch anhalten könnte. Dieser Frage sind die Analysten von DB Research im Rahmen einer Marktstudie zu den Preisen und Mieten in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt und Düsseldorf nachgegangen. Ihr Resümee: Sowohl für die analysierten Städte als auch für den deutschen Wohnungs- und Häusermarkt insgesamt ist auch in diesem Jahr von weiteren Preissteigerungen und anziehenden Mieten auszugehen. Ihre Einschätzung begründen die Forscher unter anderem mit dem Nachfrageüberhang von bundesweit etwa einer Million Wohnungen. Außerdem seien gesamtwirtschaftliche Bedingungen für eine Trendumkehr wie eine Zinswende mit sich spürbar verschlechternden Darlehenskonditionen sowie eine deutliche Ausweitung des Angebots und nachlassende Migrationsbewegungen momentan nicht erfüllt.

Berlin: Preisen und Mieten wachsen rasant weiter
In der deutschen Hauptstadt sind die Preise und Mieten im Vergleich zu den anderen Metropolen in den letzten Jahren deutlich stärker gestiegen – allerdings von einem vergleichsweise niedrigen Niveau aus. Und nach wie vor liegt das Niveau noch weit von dem anderer Hauptstädte oder dem Preisgefüge in München entfernt. Eine erfreuliche Arbeitsmarktentwicklung und ein bis 2030 mit rund 250.000 Neu-Berlinern prognostiziertes Bevölkerungswachstum bieten DB Research zufolge gute Voraussetzungen für einen weiteren Anstieg der Kaufpreise und Mieten. Laut Studie könnte sich dieser Trend weit über das Jahr 2020 hinaus fortsetzen, so dass Berlin zu einer der teuersten deutschen Städte werden würde. Derzeit belegt die Metropole mit Kaufpreisen von rund 2.800 Euro je Quadratmeter außerhalb der Innenstadt Rang 13 nach Wohnungspreisen im Bestand.

Hamburg: Schwache Mietdynamik
Gegenüber den anderen untersuchten Metropolen weist die Hansestadt mit Mietpreiserhöhungen von unter drei Prozent jährlich eine geringe Mietpreisdynamik auf. Dies geht DB Research zufolge auf das vergleichsweise niedrige Bevölkerungswachstum und den damit geringeren Nachfragedruck zurück. Bis 2030 gehen sie von einem Anstieg der Einwohnerzahl um 35.000 Menschen aus, zudem war die Bauaktivität zuletzt sehr hoch. Beides führt zu einem geringeren Nachfragedruck als in anderen Städten. Derzeit zahlen Mieter um die zehn Euro je Quadratmeter, die Kaufpreise liegen außerhalb des Zentrums bei etwa 2.800 Euro. Unterm Strich sieht DB Research daher vor allem die niedrigen Zinsen als Kaufpreistreiber der letzten Jahre. Daraus leiten sie ab, dass der Markt daher stärker als in den anderen untersuchten Städten aufsteigende Zinsen reagieren könnte.

München: Kein Ende des Preis- und Mietanstiegs in Sicht
Für die bayerische Landeshauptstadt erwartet DB Research eine Fortsetzung des Preistrends – und zwar auf Jahre hinaus. Die Begründung: Die Isarmetropole sei die dynamischste deutsche Stadt und zeichne sich durch einen anhaltend hohen Einwohnerzuwachs, wenig Arbeitslose und eine rekordverdächtig niedrige Leerstandsquote von zuletzt 0,6 Prozent aus. Aktuell fehle es an rund 55.000 Wohnungen, um allein die Neuankömmlinge mit Wohnraum zu versorgen, heißt es in der Studie. Die bundesweit höchsten Immobilienpreise seien angesichts der guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gerechtfertigt, so die Forscher. Aufgrund der anhaltenden Attraktivität der Stadt und der Fertigstellungsquote im Neubau von rund 7.500 Wohnungen jährlich gehen sie davon aus, dass der Wohnungsmangel bis ins Jahr 2030 hinein bestehen bleibt. Gemäß Wohnungsmarktbericht München (2015) müssen Käufer im Schnitt 6.300 Euro je Quadratmeter einkalkulieren, Mieter müssen sich je nach Baujahr auf Quadratmeterpreise zwischen 14,50 und 16,60 Euro monatlich einstellen.

Frankfurt: Brexit löst Nachfrageschub bei Häusern aus
Auch in der Mainmetropole sorgt die steigende Einwohnerzahl – aktueller Stand: 724.500 – in Kombination mit einem knappen Angebot für steigende Preise. Im Vergleich zu den anderen untersuchten Städten war der Preisanstieg seit 2009 mit 40 Prozent laut DB Research recht moderat. Mögliche positive Auswirkungen des Brexit auf den Bankenstandort Frankfurt hatten im vergangenen Jahr bei Einfamilienhäusern für einen überdurchschnittlich hohen Preisanstieg von elf Prozent gesorgt. Bevölkerungsprognosen zufolge ist bis 2020 mit einem Zuwachs um weitere 40.000 Einwohner zu rechnen, aktuell fehlen rund 36.000 Wohnungen, um die Nachfrage zu bedienen. Der Abbau des Nachfrageüberhangs könnte sich nach Angaben von DB Research noch über 2019 hinaus hinziehen, weshalb die Forscher weiterhin eine hohe Miet- und Preisdynamik erwarten. Falle der „Brexit-Effekt“ stärker als vermutet aus, seien auch deutliche Preissprünge nicht ausgeschlossen.

Düsseldorf: Vergleichsweise geringe Dynamik
Gegenüber den anderen untersuchten Städten wies Düsseldorf eine vergleichsweise geringere Dynamik auf: Die Einwohnerzahl stieg seit 2009 um lediglich fünf Prozent, das Beschäftigungswachstum und die Arbeitslosenquote entwickelten sich ebenfalls weniger positiv als in den anderen Metropolen. Mit einem Prozent fällt die Leerstandsrate außerdem – relativ zu den anderen analysierten Städten – vergleichsweise hoch aus. Bis 2040 ist Bevölkerungsprognosen zufolge ein Anstieg der Bevölkerung um rund 50.000 Einwohner zu erwarten, die damit einhergehende höhere Nachfrage könnte DB Research zufolge jedoch wegen geringerer Engpässe zu einem geringeren Preisdruck führen. Ähnlich wie in Hamburg – aber ausgeprägter – könnte die Entwicklung der Nachfrage durch steigende Zinsen beeinträchtigt werden. Bis eine Zinswende wirklich vollzogen sein wird, erwarten die Forscher jedoch auch für Düsseldorf weiter steigende Preise und Mieten.