Das Projekt Eigenheim ist für die meisten Deutschen die teuerste Investion ihres Lebens. Kein Wunder, geht es doch um Summen im deutlich sechsstelligen Bereich, die die wenigsten Immobilienbesitzer in spe direkt zur Hand haben. Somit ist ein Immobilienkredit erforderlich. Da dieser mit einer Verpflichtung über hohe Summen und einen sehr langen Zeitraum einhergeht, ist eine sorgfältige Analyse der persönlichen Finanzlage ebenso wichtig wie der Vergleich der Finanzierungsangebote.

Schritt 1: Kassensturz
Bevor die Immobiliensuche beginnt, sollten Kaufinteressenten zunächst prüfen, wie viel Immobilie sie sich überhaupt monatlich leisten können. Wer frühzeitig anfängt, Einnahmen und Ausgaben zu erfassen, ist im Vorteil, denn er kann dann einfacher die Haushaltsrechner nutzen, die auf vielen Finanzierungs-Webseiten zu finden sind. Wichtig: Eine ehrliche Einschätzung der Einkommens- und Ausgabensituation. Spekulationen über garantierte Gehaltserhöhungen oder zu niedrig angesetzte Verbrauchseinschätzungen – etwa bei den aktuellen Heizkosten – sind hier fehl am Platz. Vielmehr sollte hier konservativ gerechnet werden – denn die Tilgung eines Immobiliendarlehens muss auch dann noch funktionieren, wenn beispielsweise ein Einkommen vorübergehend sinkt oder gar wegfällt.

Schritt 2: Vermögenslage prüfen
Ohne Eigenkapital ist der Immobilienerwerb zwar generell möglich, aber teuer. Und nicht in jedem Fall finanziert die Bank den Kauf. Daher muss geprüft werden, wie viel Eigenkapital verfügbar ist. Dann gilt es zu schauen, was davon sofort eingesetzt werden kann, ohne dass eine etwaige Kündigung Nachteile mit sich bringt. Wo eine Kündigung ungünstig ist, kann das Geld als Sicherheit für ein Darlehen genutzt werden. Auch das sollte notiert werden. Es ist sinnvoll, schon frühzeitig die Vermögenslage zu analysieren. Wer beispielsweise ein Investmentfonds-Depot hat, kann so in Ruhe den Markt verfolgen und erwischt so möglicherweise einen günstigen Zeitpunkt für den Verkauf und die Umschichtung des Kapitals auf ein Tagesgeldkonto.

Schritt 3: Finanzierungsrahmen abstecken
Sind das monatlich für die Tilgung verfügbare Einkommen und das vorhandene Vermögen ermittelt, lässt sich mit Hilfe von Budgetrechnern einfach errechnen, wie teuer die Immobilie einschließlich der Nebenkosten maximal sein darf. So lässt sich gezielt nach einer Immobilie in der passenden Preisklasse suchen.

Schritt 4: Fördermittel prüfen
Es gibt diverse Fördertöpfe, die helfen, das Projekt Eigenheim zu günstigen Konditionen zu stemmen. So vergibt etwa die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zinsgünstige Darlehen, auch regionale Landesbanken bieten für verschiedene Zielgruppen Kredite an. Eine Übersicht über alle Fördermöglichkeiten bietet die Förderdatenbank. Steht fest, was diese Fördermittel bringen, kann ermittelt werden, in welcher Höhe noch ein Darlehen bei einer Bank benötigt wird.

Schritt 5: Zinsbindung wählen
Immobiliendarlehen werden zumeist mit fester Zinsbindung über fünf, zehn oder mehr Jahre abgeschlossen. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist es prinzipiell nicht verkehrt, sich die guten Konditionen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern – zumal bei einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren ein vorzeitiges Kündigungsrecht besteht.

Schritt 6: Konditionenvergleich
Steht die gewünschte Zinsbindung fest, können die passenden Zinskonditionen verglichen werden. Denn ein Vergleich ist immer sinnvoll. Nur so lässt sich einschätzen, ob die Hausbank ein gutes Angebot vorlegt oder ob andere Anbieter attraktivere Konditionen bieten. Online-Vergleichsrechner erleichtern die Arbeit. Doch es kommt hier darauf an, nicht nur den Sollzins zu vergleichen. Wichtig ist zum Beispiel für Bauherren auch der Zeitraum, in dem die Bank keine Bereitstellungszinsen verlangt. Je länger dieser ist – die Spanne reicht von drei bis zwölf Monaten– desto vorteilhafter. Denn wenn es beim Baubeginn zu Verzögerungen kommt, kann dies ein an sich zinsgünstiges Darlehen deutlich verteuern. Wichtig sind zudem auch die Tilgungsmöglichkeiten: Wie flexibel kann die monatliche Tilgung variiert werden? In welcher Höhe sind kostenlose Sondertilgungen möglich? Auch das sollte verglichen werden.

Schritt 7: Tilgung klug durchrechnen
Die Zinsen sind derzeit extrem niedrig. Dies führt bei Annuitätendarlehen, die den Löwenanteil aller Baufinanzierungen ausmachen, zu extrem langen Laufzeiten bis zur vollständigen Tilgung. Dies liegt an der Berechnungsformel, die die Tilgung umso mehr verlangsamt, je niedriger der Zinssatz ist. Daher ist es empfehlenswert, einen höheren Tilgungssatz als ein Prozent zu wählen. Es sollte auch bedacht werden, dass die Immobilie spätestens zum Rentenbeginn schuldenfrei sein sollte. Einerseits, weil dann oft auch das Einkommen sinkt. Und andererseits, weil die Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Kreditvergabe an ältere Kunden erschwert. So sinnvoll Sondertilgungen generell auch sind: Bei der Tilgungsplanung sollte auch bedacht werden, dass hin und wieder Ausgaben außer der Reihe anfallen können. Jeden Euro in die Tilgung zu stecken ist daher nicht empfehlenswert. Ein Notgroschen von mehreren Monatsgehältern sollte immer verfügbar sein.