Wer eine Bestandsimmobilie kauft und vermietet, kann unter bestimmten Voraussetzungen maximal 15 Prozent des Kaufpreises bei der Steuererklärung sofort als Werbungskosten geltend machen. Darauf weist der gemeinnützige Verband Vereinigte Lohnsteuerhilfe (VLH) hin. Die Voraussetzung dafür: Bei den Kosten muss es sich um so genannten Erhaltungsaufwand handeln und die entsprechenden Maßnahmen müssen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf der Immobilie durchgeführt werden. Fällt der Nettobetrag für diese Sanierungsmaßnahmen unter die 15 Prozent-Grenze, kann dieser sofort voll als Werbungskosten geltend gemacht werden. Liegt er darüber, entfällt dieser Vorteil vollständig. In diesem Fall sind Vermieter gezwungen, den Betrag über 50 Jahre mit jährlich zwei Prozent der Kosten abzuschreiben, heißt es vom VLH.
Zur Verdeutlichung dieser Steuerregel für Vermieter macht der Verband eine Beispielrechnung auf: Ein Vermieter kauft eine Immobilie aus den 70er Jahren für 150.000 Euro und lässt alle Bäder und Fußböden sanieren sowie Dach und Fenster erneuern, zusätzlich wird die Fassade gedämmt. Die Kosten für alle Maßnahmen summieren sich auf insgesamt 80.000 Euro netto – damit liegen sie bei 53 Prozent des Kaufpreises und deutlich über der 15-Prozent-Grenze. Daher kann der Vermieter lediglich 1.600 Euro – 2 Prozent von 80.000 Euro – pro Jahr über Abschreibungen geltend machen. Würden sich die Kosten hingegen auf einen Betrag von netto 22.500 Euro summieren, könnte der Vermieter diesen Betrag sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei der Steuererklärung angeben.
VLH kritisiert: 15-Prozent-Grenze ist zu niedrig
Der VLH moniert, dass die 15 Prozent-Grenze für den Abzug als Werbungskosten nicht mehr zeitgemäß ist – und fordert daher eine Anhebung der Grenze auf 40 Prozent des Kaufpreises. Zum einen argumentiert der Verband damit, dass private Kleinvermieter eine wichtige Rolle im deutschen Wirtschaftsgeschehen spielen, und verweist auf die Studie „Wirtschaftsfaktor Immobilien 2017“, die unter anderem im Auftrag des Verbands Haus & Grund erstellt wurde. Dieser Analyse zufolge gibt es in Deutschland rund 16 Millionen Selbstnutzer von Immobilien, die Zahl der privaten Vermieter wird mit 3,9 Millionen angegeben.
Zum anderen spricht laut Verband für eine Überarbeitung der 15-Prozent-Regel, dass beim Kauf von Gebrauchtimmobilien üblicherweise hohe Renovierungskosten auflaufen. Dabei beruft sich der VLH auf Zahlen, die der Verband Privater Bauherren (VPB) jüngst ermittelt hat: Demnach sollten für Bauten aus der Nachkriegszeit rund 40 Prozent des Kaufpreises für die Sanierung veranschlagt werden. Beim Kauf von Immobilien aus der Zeit von 1980 bis 1990 seien rund 20 Prozent des Kaufpreises hierfür einzukalkulieren. In diesen Schätzungen seien die Kosten für eine energetische Sanierung noch nicht enthalten, diese kämen also noch hinzu.
Vermieter sollten sich fachlichen Rat holen
Es kann je nach erforderlichem Sanierungsaufwand sinnvoll sein, die Maßnahmen nicht vollständig in den ersten drei Jahren nach Kauf durchzuführen, um zumindest einen Teil der insgesamt anfallenden Kosten sofort geltend machen zu können. Dies sollte jedoch mit einem Steuerberater besprochen werden. So kann auch geklärt werden, welche Maßnahmen je nach Kostenumfang als abzugsfähiger Erhaltungsaufwand gelten und welche als Herstellungsaufwand ohnehin nicht als Werbungskosten anerkannt werden und zu den „anschaffungsnahen Herstellungskosten“ zählen. Dazu gehören Maßnahmen, die der Substanzverbesserung der Immobilie dienen oder diese verbessern. Beispiele hierfür sind etwa zusätzliche Außentreppen oder Wintergärten. Diese müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.