Angesichts der seit Jahren steigenden Kaufpreise für Wohnimmobilien stellt sich vielen Mietern trotz der niedrigen Baufinanzierungszinsen die Frage, ob sich ein Kauf überhaupt noch lohnen könnte. Dieser Frage ist das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) nachgegangen – und demnach lautet die Antwort: Ja, Kaufen macht nach wie vor Sinn. So haben die Forscher ermittelt, dass die Wohnkosten bei Selbstnutzern gegenüber Mietern im vierten Quartal 2017 im Schnitt im Bundesdurchschnitt um rund ein Drittel niedriger waren. Im Schnitt zahlen Selbstnutzer pro Monat und Quadratmeter 4,80 Euro an Wohnkosten, Mieter müssen hingegen durchschnittlich 7,16 Euro berappen. Im Vorjahr lagen die Mietkosten noch bei rund sieben Euro, die Wohnkosten waren ebenfalls niedriger, was das IW mit zwischenzeitlich gestiegenen Zinsen begründet.
Kauf schlägt Miete auch in den Metropolen
Für die Analyse wurden 401 Städte und Kreise untersucht, für alle ergab die Auswertung, dass Käufer besser als Mieter fahren. Sogar in den Top-7-Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf lohnt der Kauf demnach – allerdings variiert der Kostenvorteil stark: Mit 39 Prozent ist er in Hamburg deutlich höher als in München, wo er immerhin noch bei 26 Prozent liegt. Als Grund für die niedrigeren Wohnkosten nennt das IW das nach wie vor sehr niedrige Zinsniveau für Baukredite. „Im Zeitraum 2010 bis 2017 sind die Zinsen deutlich stärker gefallen als die Kaufpreise gestiegen sind“, heißt es in der Studie, die das IW zum dritten Mal im Auftrag der Accentro Real Estate AG durchgeführt hat. Zu den untersuchten Fragestellungen gehörte in diesem Jahr auch, inwieweit steigende Zinsen die Attraktivität von Wohneigentum beeinflussen.
Um diese Frage zu beantworten, hat das IW Kaufpreise und Mieten für eine 100-Quadratmeter-Wohnung untersucht und dabei unterstellt, dass der Kauf mit 21 Prozent Eigenkapital erfolgt – dem Durchschnittswert aktueller Finanzierungen. Berücksichtigt wurden außerdem die Erwerbsnebenkosten sowie Kosten für die Instandhaltung und die Finanzierung. Dann wurden Tilgungsrechnungen für 25 und 35 Jahre Laufzeit durchgeführt, wobei zunächst zehn Jahre Zinsbindung sowie ein anschließender Anstieg des Zinssatzes auf 3,5 beziehungsweise 4,5 Prozent unterstellt wurden.
Auch langfristig sieht das IW Selbstnutzer im Vorteil
Die beiden Tilgungszeiträume hat das IW bewusst gewählt, da viele Käufer erst spät Eigentum erwerben und bis zum Rentenbeginn schuldenfrei sein sollten. Die Ersparnis gegenüber der Miete wurde bei der Tilgung ebenfalls berücksichtigt, so dass die jährliche Darlehensbelastung ebenso hoch ausfällt wie die jährliche Vergleichsmiete. Das IW räumt allerdings auch ein, dass der wahrscheinlich optimale Zeitpunkt für den Kauf von Wohneigentum bereits überschritten wurde. Gleichwohl sei Wohnen im Eigentum im Vergleich zur Miete immer noch günstiger. Auch moderate Zinserhöhungen würden die Vorteilhaftigkeit des Kaufs gegenüber der Miete nicht signifikant beeinträchtigen. Die Gefahr eines Einbruchs der Preise für Wohneigentum sieht das IW nicht und verweist darauf, dass typische Anzeichen für eine Spekulationsblase fehlen. Dies sei beispielsweise dann der Fall, wenn die Selbstnutzerkosten die Mietkosten übersteigen würden.
Viele Mieter können trotz guter Rahmenbedingungen nicht kaufen
Einen Haken hat die Vergleichsrechnung laut IW allerdings: selbst wenn Mieter die Vorteile des Wohneigentums erkennen und eine Immobilie kaufen wollen, können sie diesen Wunsch oft nicht umsetzen. Die Eigenkapitalanforderungen, gepaart mit hohen Erwerbsnebenkosten, machen es vielen Kaufwilligen unmöglich, Eigentum zu erwerben, da sie rund ein Drittel des Kaufpreises angespart haben müssten. Ein Beispiel: Wer in Hamburg eine 100-Quadratmeter-Wohnung erwerben will, muss im Schnitt rund 400.000 Euro zahlen. 120.000 Euro müssten dann bereits angespart sein, um ausreichend Eigenkapital für die Finanzierung vorweisen zu können und die Nebenkosten zu bezahlen.