Im Schnitt nahmen deutsche Immobilienkäufer und Bauherren zuletzt (Stand: Dezember 2017) einen Kredit in Höhe von 211.000 Euro auf. Damit ist die durchschnittliche Darlehenssumme für den Immobilienkauf und –neubau im Vergleich zum November 2016 um rund 11.000 Euro gestiegen, gegenüber November 2015 wuchs der durchschnittliche Darlehensbetrag sogar um 36.000 Euro. Dies ist eines der Ergebnisse des monatlich vom Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein ermittelten Trendindikators Baufinanzierung (DTB). Dieser basiert auf der Auswertung von Daten der Europace-Plattform für Immobilienfinanzierungen in Deutschland, die monatlich rund 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von etwa vier Milliarden Euro umfasst.
Mehr Eigenkapital eingesetzt
Aus dem gestiegenen Darlehensbetrag lässt sich nach Angaben von Dr. Klein jedoch nicht ableiten, dass die Deutschen mehr Risiken eingehen. So ist den Auswertungen zufolge der so genannte Beleihungsauslauf – der Anteil des Fremdkapitals an der Finanzierung – mit derzeit rund 80 Prozent trotz gestiegener Preise nahezu konstant geblieben. Dies ist Dr. Klein zufolge ein Indiz dafür, dass die Kreditnehmer für die Baufinanzierung mehr Eigenkapital einsetzen.
Im Schnitt wählen die Kreditnehmer eine Anfangstilgung von 2,88 Prozent, im Jahresmittel lag der Tilgungssatz bei 2,91 Prozent. In Kombination mit der durchschnittlichen Zinsbindung von zuletzt 13 Jahren und acht Monaten bedeutet dies, dass die Darlehensnehmer auf ein geringes Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung setzen. Konkret bedeutet dies – ohne Berücksichtigung von Sondertilgungen: Nach zehn Jahren Zinsfestschreibung tilgen Darlehensnehmer mit der aktuellen Tilgungsrate beim aktuellen Zinsniveau von rund 1,2 Prozent im Schnitt rund ein Drittel ihres Kredits. Berücksichtigt man die durchschnittliche Zinsfestschreibung von 13 Jahren, beläuft sich die Restschuld auf rund 55 Prozent.
Klassische Annuitätendarlehen am meisten gefragt
Der aktuellen Auswertung zufolge handelt es sich bei vier von fünf Baukrediten um Annuitätendarlehen. Forward-Darlehen, mit denen sich Kreditnehmern bereits Jahre vor Ablauf der Zinsbindung neue Zinskonditionen sichern können, haben hingegen lediglich einen Anteil von rund zehn Prozent, der Anteil von KfW-Darlehen liegt bei rund 5,1 Prozent, wie Dr. Klein berichtet. Variable Darlehen spielen mit einem geringen Prozentsatz hingegen kaum eine Rolle. Die durchschnittliche Monatsrate für ein Darlehen über 150.000 Euro mit zwei Prozent Tilgung, einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent und zehn Jahren Zinsfestschreibung lag nach Angaben von Dr. Klein im Dezember 2017 bei 456 Euro – zum dritten Mal in Folge.
Bayern nehmen die höchsten Darlehen auf
Wie Dr. Klein anhand einer weiteren Auswertung von 74.000 Erstfinanzierungen im Jahr 2016 ermittelt hat, variiert die Höhe der Immobilienkredite von Bundesland zu Bundesland erheblich: Für Neubauten nahmen Bauherren in Bayern im Schnitt einen Kredit über stolze 375.000 Euro auf, auch bei Bestandsimmobilien liegen sie in puncto Darlehenssumme bundesweit auf dem Spitzenplatz. In Thüringen lag die Kreditsumme für Neubauten hingegen bei durchschnittlich 237.000 Euro, ebenso in Sachsen. Für Immobilien aus dem Bestand war die durchschnittliche Darlehenssumme mit 148.500 Euro hingegen bundesweit am niedrigsten. Die größte Differenz der Kreditsumme bei Neubau und Bestand ermittelte Dr. Klein im Saarland: Dort nehmen Bauherren im Schnitt 101.000 Euro mehr Kredit auf, um einen Neubau zu finanzieren. In Hamburg hingegen ist die Differenz mit 39.900 Euro am niedrigsten.
Hanseaten lassen sich Zeit mit dem Immobilienerwerb
Wie die Auswertung weiter zeigt, lassen sich Hanseaten am meisten Zeit, einen Baukredit aufzunehmen: So sind Bremer bei der Darlehensaufnahme im Schnitt 43,1 Jahre alt, Hamburger schließen mit durchschnittlich 41,1 Jahren eine Baufinanzierung ab. In Sachsen-Anhalt hingegen wagen sich die Käufer bereits mit 36,9 Jahren an die Finanzierung eines Neubaus, Käufe aus dem Bestand finanzieren sie im Schnitt mit 38,9 Jahren.