Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist seit Jahren rückläufig: Kamen 2013 noch 44.000 Immobilien unter den Hammer, waren es 2016 nur noch 31.000, wie der Fachverlag Argetra aus Ratingen bei Düsseldorf ermittelt hat. Als Grund nennt das Unternehmen die hohe Nachfrage nach Immobilien. Dies führe dazu, dass rund die Hälfte der fraglichen Immobilien bereits vor der Versteigerung von den Banken verkauft werde. Doch auch wenn die Zahl infrage kommender Objekte gesunken ist – diese Form des Immobilienerwerbs kann sich je nach Objekt als eine interessante Alternative zum klassischen Kauf von Privat oder über einen Makler erweisen. Allerdings setzt dieser Weg des Immobilienerwerbs eine gründlichere Vorbereitung voraus. Zudem ist der damit verbundene Nervenkitzel beim Mitbieten nicht jedermanns Sachen, denn dies erfordert einen kühlen Kopf. Denn es ist wichtig, auch im Eifer des Gefechts das vorab gesetzte Limit nicht zu überschreiten – denn wer zu hoch bietet, kann vom Kauf nicht mehr zurücktreten. Daher muss unbedingt sichergestellt sein, dass die Finanzierung klappt.
Schritt 1: Den Markt sondieren
Wer erwägt, über eine Zwangsversteigerung eine Immobilie zu erwerben, muss zunächst ein Gespür für den Marktwert eines infrage kommenden Objekts entwickeln. Dabei ist es hilfreich, sich zunächst einen Überblick über das Preisgefüge in der Region zu verschaffen. Zudem sollte der Rahmen abgesteckt werden: Welche Immobilienart kommt in Betracht, welche Belastung kann mit dem verfügbaren Einkommen gestemmt werden, was darf das Eigenheim maximal kosten? Um dies zu klären, sollten die finanziellen Möglichkeiten gründlich durchleuchtet werden.
Schritt 2: Angebote prüfen
Sobald der Rahmen für das Projekt Eigenheim abgesteckt ist, kann mit der Suche gestartet werden. Dies ist über Zeitungsannoncen, Aushänge bei den Amtsgerichten oder über Online-Plattformen wie argetra.de, zvg.com, zvg-portal.de und zwangsversteigerung.de möglich. Findet sich ein interessantes Objekt, führt der nächste Schritt zum zuständigen Amtsgericht. Dort ist es unter Angabe des entsprechenden Aktenzeichens möglich, die so genannte Versteigerungsakte einzusehen. Sie enthält neben dem vom Gericht vorab in Auftrag gegebenen Verkehrswertgutachten unter anderem einen Grundbuchauszug und ein Baulastenverzeichnis. Alle Unterlagen sollten gründlich studiert werden, um spätere unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Zwar ist es üblich, dass bestehende Schulden mit der Versteigerung nicht auf den Meistbietenden übergehen, doch gelegentlich ist dies vorgesehen. Daher empfiehlt die Sparkasse Hannover, bei der Durchsicht der Unterlagen besonders auf diesen Sachverhalt zu achten.
Schritt 3: Objekt unter die Lupe nehmen
Nicht immer ist eine Besichtigung von innen möglich, denn der Besitzer ist nicht dazu verpflichtet. Dennoch sollte immer versucht werden, einen Termin zu vereinbaren. Von außen sollte die Immobilien ohnehin begutachtet werden – auch, um sich ein Bild von Lage und Umgebung zu machen. Denn dies ist genau so wichtig wie beim klassischen Immobilienkauf. Es kann zudem ratsam sein, einen Bausachverständigen mitzunehmen, auch wenn dies mit Kosten verbunden ist. Dies ist auch deshalb sinnvoll, weil das jeweilige Verkehrswertgutachten möglicherweise nicht alle Mängel auflistet. Denn zwischen der Erstellung des Verkehrswertgutachtens und dem Versteigerungstermin kann durchaus eine längere Zeitspanne liegen. Daher kann es vorkommen, dass zwischenzeitlich Mängel hinzugekommen sind. Auch sollte beachtet werden, dass die Preise angesichts der allgemein hohen Nachfrage nach Immobilien zwischenzeitlich gestiegen sein dürften.
Wichtig: Wer eine bewohnte Immobilie ersteigert, geht ein höheres Risiko ein als bei einem leerstehenden Objekt. Zwar ist der bisherige Eigentümer zur Räumung verpflichtet, doch weigert er sich, droht ein langwieriges Räumungsverfahren. Zudem gilt ein laufender Mietvertrag auch nach einer Versteigerung weiter. Dies kann ebenfalls zu Schwierigkeiten führen.
Schritt 4: Finanzierung klären
Schon vor dem Versteigerungstermin muss die Finanzierung geklärt sein, denn ansonsten drohen unkalkulierbare Risiken. Denn wird der Zuschlag erteilt, kann der Meistbietende nicht mehr vom Kauf zurücktreten und muss die erforderliche Summe daher definitiv aufbringen können. Bei der Kalkulation sollte auch die Zuschlagsgebühr bedacht werden, auch wenn sie mit 0,5 Prozent des Höchstgebots im Vergleich zur Maklercourtage recht gering ausfällt.
Schritt 5: Auf die Versteigerung vorbereiten
Es ist sinnvoll, zunächst mehrere Auktionen zu besuchen, um sich ein Bild vom Ablauf einer Zwangsversteigerung zu machen. Steht der Termin bald an, müssen die erforderlichen Vorbereitungen getroffen werden: Planen Ehepartner den Kauf über eine Versteigerung, muss zwar nur einer mitbieten, aber es wird eine notariell beglaubigte Bietervollmacht des anderen benötigt. Zudem müssen zehn Prozent des ermittelten Verkehrswerts als Sicherheit hinterlegt werden – entweder in Form eines Verrechnungsschecks oder über eine Bankbürgschaft. Es ist auch möglich, das Geld vorab ans Gericht zu überweisen, dann muss jedoch ein Zahlungsnachweis vorgelegt werden. Vor dem Termin empfiehlt die Argetra, noch einmal beim Amtsgericht anzurufen, denn häufig kommt es zu einer Terminverschiebung.
Schritt 6: Erfolgreich bieten
Es ist wegen der Finanzierung unabdingbar, ein gesetztes Limit auf keinen Fall zu überschreiten. Nur so ist sichergestellt, dass die Finanzierung nicht gefährdet wird. Der Baufinanzierer Interhyp empfiehlt deshalb, eine nicht beteiligte Person mitzunehmen, die den Bieter im Bedarfsfall vor einem überhöhten Gebot abhält.
Beim Mitsteigern rät die Argetra zu ungleichen Bietschritten, die nicht sofort das Höchstgebot erahnen lassen.