Die Deutschen setzen bei der Baufinanzierung auf Sicherheit und nutzen die Niedrigzinsen als Tilgungsturbo. Das ist das Ergebnis der aktuellen Studie „Strukturen der Wohneigentumsfinanzierung“ des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp). Nach Aussage des vdp-Hauptgeschäftsführers Jens Tolckmitt ist die Baufinanzierung nach wie vor konservativ geprägt. Seiner Einschätzung nach ist den Deutschen bewusst, dass sich die Rahmenbedingungen ändern können – weshalb sie weiterhin auf Planungssicherheit und eine schnelle Entschuldung setzen würden.
6,3 Jahreseinkommen für ein Haus erforderlich
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien legten in den letzten Jahren deutlich stärker als die Einkommen der Privathaushalte zu und sind nach Aussage des vdp seit 2015 bis heute vom 6,1- auf das 6,3-fache Jahreseinkommen gestiegen. Im Schnitt nehmen die Haushalte für den Erwerb eines Eigenheims 78 Prozent des Kaufpreises in Form eines Darlehens auf. Dieser liegt derzeit bei durchschnittlich 334.000 Euro – rund 35.000 Euro höher als bei der vorherigen Untersuchung im Jahr 2015. Die Kreditsumme beträgt damit bei Häusern derzeit durchschnittlich 261.000 Euro.
Jeder vierte Euro des Haushaltseinkommens für die Darlehensraten
Bei selbstgenutzten Wohnungen werden im Schnitt sechs Jahreseinkommen zur Finanzierung eingesetzt, 2015 lag die Quote noch bei 5,5 Einkommen. Da die Zinsen für Baukredite seit rund zwei Jahren seitwärts laufen, konnte der Preisanstieg zuletzt nicht mehr durch eine niedrigere Zinslast kompensiert werden, so dass die Kreditbelastungsquote seit 2015 gestiegen ist. Sie gibt an, wie hoch der Anteil am Netto-Haushaltseinkommen ist, der in die Darlehenstilgung fließt. Insgesamt wandert derzeit bei Eigenheimen jeder vierte Euro aus dem Haushalts-Nettoeinkommen in die Darlehenstilgung, bei Eigentumswohnungen beträgt die Quote 24 Prozent – 2015 lag sie hingegen noch bei 18 Prozent. Unter Strich bewegen sich die Werte nach Angaben des Verbands auch 2017 noch unterhalb des langfristigen Durchschnitts.
Haushalte finanzieren risikobewusst
Der vpb sieht anhand der untersuchten Daten keine Zunahme der Risikoneigung bei den Käufern: So habe die anfängliche Tilgung seit 2009 stetig zugenommen und liege derzeit bei 3,23 Prozent. Zum Vergleich: Vor acht Jahren lag die Tilgungsrate bei durchschnittlich 1,85 Prozent, der Zinssatz betrug im Schnitt 4,7 Prozent, 2012 lag der Anteil bei 2,32 Prozent und das Zinsniveau bei durchschnittlich 3,47 Prozent. Zudem achten die Darlehensnehmer darauf, die niedrigen Zinsen möglichst lange über entsprechende Zinsbindungen zu sichern. So beträgt der Anteil an Darlehen mit einer Zinsfestschreibung von mehr als zehn Jahren derzeit 64 Prozent, 2015 lag er noch bei 47 Prozent. Damit ist die durchschnittliche Gesamtlaufzeit der Darlehen bis zur vollständigen Tilgung auf nunmehr 25 Jahre gesunken.
Die Erhebung basiert auf Daten der 46 Mitgliedsinstitute zu Kaufpreisen, Marktwerten, Fremdmitteleinsatz und Kreditbelastung für die Wohneigentumsfinanzierung. Diese repräsentieren rund ein Drittel des Baufinanzierungsmarktes. Für die aktuelle Analyse wurden 1.517 Finanzierungen im ersten Halbjahr 2017 ausgewertet, von denen 793 auf Häuser, 446 auf selbstgenutzte Wohnungen und 281 auf vermietete Wohnungen entfielen. Ein Drittel der Immobilien befindet sich in städtischen Lagen.