Um sich für den Fall auftretender Schäden in der Wohnung und nicht pünktlich gezahlter Mieten und Nebenkosten abzusichern, verlangen Vermieter von ihren Mietern üblicherweise als Sicherheit eine Mietkaution. Diese wird vom Vermieter einbehalten, bis der Mieter auszieht und feststeht, ob und welche Schäden zu beheben sind, bevor die Wohnung wieder vermietet wird. Doch oftmals zahlen Vermieter die Kaution nicht von sich aus oder zu spät zurück. Worauf haben Mieter in puncto Kaution Anspruch und welche Vorschriften gelten für die Anlage der Mietkaution eigentlich? Und wie hoch darf eine Mietkaution konkret sein?
Höhe der Mietkaution
Details zur Mietkaution sind in § 551 BGB geregelt. Demnach dürfen Eigentümer maximal drei Kaltmieten für privat genutzte Wohnungen verlangen. Dabei handelt es sich um die reine Miete, ohne Neben- und Heizkosten. Die Mietkaution wird übrigens nicht automatisch fällig, sondern nur dann, wenn hierzu im Mietvertrag Vereinbarungen getroffen wurden. Wichtig zu wissen: Die Kaution kann auch in drei Raten gezahlt werden – einmal beim Einzug, dann in den beiden Folgemonaten zusammen mit der Miete. Erhöht der Vermieter später die Miete, wird die Mietkaution nicht angepasst. Auch ein Eigentümerwechsel bleibt für den Mieter ohne Folgen – der neue Eigentümer übernimmt alle Rechte und Pflichten des Vermieters – und damit auch das Mietvertragsverhältnis samt Vereinbarungen zur Kaution. Sollte der neue Eigentümer allerdings insolvent werden, kann der Mieter seine Kautionsansprüche beim Verkäufer geltend machen.
Anlage der Mietkaution
Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Die Verzinsung muss mit dem gesetzlichen Mindestzinssatz erfolgen. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist zwar geregelt, dass der Vermieter die Mietkaution auf ein Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist von drei Monaten einzahlen muss, aber sofern sich beide Parteien einig sind, ist es auch zulässig, die Mietkaution beispielsweise auf ein Tagesgeldkonto einzuzahlen. Der Vorteil: Die Verzinsung ist zwar bescheiden, aber immer noch höher als beim Sparbuch. Zudem ist das Abheben der Mietkaution jederzeit flexibel möglich.
Die Rückzahlung samt Zinsen an den Mieter erfolgt direkt nach Beendigung des Mietverhältnisses, sofern keine Mängel vorliegen und der Mieter nicht mit Miete oder Nebenkostenzahlungen im Rückstand ist. Andernfalls hat der Vermieter bis zu sechs Monate Zeit, um etwaige Ansprüche mit der Mietkaution zu verrechnen und den Restbetrag zu überweisen.
Verwendung der Mietkaution
Die Mietkaution dient nicht nur dazu, etwaige Schäden in der Wohnung zu beheben, die nicht aus der üblichen Nutzung resultieren. Der Vermieter kann sie auch nutzen, um Schönheitsreparaturen zu beheben, die der Mieter nicht vorgenommen hat. Allerdings kann der Vermieter nicht einfach von sich aus die Mietkaution um die Kosten hierfür kürzen, sondern er muss zunächst den Mieter auffordern, diese Arbeiten durchzuführen, zu denen er gemäß Mietvertrag beim Auszug verpflichtet ist. Erst wenn der Mieter auf diese Aufforderung nicht reagiert, kann der Vermieter die Arbeiten in Auftrag geben und die Kosten von der Mietkaution abziehen. Dem Mieter sind die entstandenen Kosten durch Vorlage der entsprechenden Rechnungen nachzuweisen. Damit soll gewährleistet werden, dass er nachvollziehen kann, warum der Vermieter die Mietkaution um einen bestimmten Betrag gekürzt hat und daher weniger zurückzahlt.